高估值低融资成本 港股房企回归潮起

来源:时代周报 2016-04-05 09:41

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“赴港上市”,这一曾被视为国内房企在资本市场的最佳路径正悄然发生着变化。

金融改革带来新的融资机会,包括首创置业、富力地产、万达商业在内的港股企业均在酝酿回归A股市场的怀抱。

“富力地产和万达商业的拟回A股,多是由于港股的估值偏低,力图在A股获得资本市场的认可。”丁祖昱分析,尤其是市盈率方面,比较千亿企业最近的数据来看,四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍左,而在A股上市的三家房企的动态市盈率均超出10倍以上,其中绿地控股更是达到了30倍。“再考虑到人民币贬值、国内利率水平低等优势,A股的融资能力和优势已经开始显现。”

在回归A股的对外口径中,高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等“利好”常被房企挂在嘴边。但外界同时担心,等待这些雄心勃勃意欲重回A股市场房地产股的,会是大陆资本市场的红利,还是又一次的“沉沙折戟”?

与此同时,面对政策红利,房企回归A股仍要面临私有化、拆解架构、国内上市排队等一系列繁琐过程,需要耗费大量的人力、财力、物力。这使得他们还处在“等风来”的阶段。

扎堆回A股

2016年3月21日,首创置业财务总监罗俊在香港召开2015年全年业绩会上表示,公司预计将在2016年上半年完成A股申报工作,进入中国证监会审核的进度当中。据悉,首创曾在2004年、2007年、2009年、2010年、2012年及2013年均有过回归A股的尝试,但都未获成功。

无独有偶,早在2005年香港上市,并于2007年高调宣布回A的富力,截至目前,其回A之路仍未有准确时间表。

2007年,富力地产高调宣布回A,后因资本市场环境变动回A计划被拖延。至2008年5月,富力地产决定重新向A股发出冲刺,最后受累于地产调控而以失败告终。

2010年及2012年,富力地产均为回A进行过努力,但最终因终止审查而使回A计划搁浅。

2015年6月份,富力宣布重新启动于中国境内建议A股发行并已聘请相关中介机构开展工作。并于11月13日披露《首次公开发行A股股票招股说明书》,拟再次重回A股上市。

2016年3月11日,李思廉在富力地产2015年业绩发布会上表示:“现时中国股市比较疲弱,IPO并未有准确的时间表。”此前李思廉曾透露,富力2015年9月份便向证监会提交申请表,目前IPO排在第300多位,顺利的话可能在2016年底或2017年第一季度过会。

与富力、首创置业相仿,“兜兜转转”已七年之久的万达商业,则经历了从A股上市遇挫到转战H股,再到如今谋图回归A股的戏剧性转折。

据悉,目前港股回归A股主要模式一是直接通过IPO公开发行股份,另一种是换股吸收合并、分拆上市,类似于再融资。有分析指出,港股直接通过IPO回归A股需要排队,时间会比较长。而通过吸收合并或借壳重组的方式回归A股则相对来说时间会快一些。

高估值+债券诱惑

疑问随之而至,港股房企为何如此执着于回归A股市场?

“主要原因就是两地市场较大的估值差,这从绝大多数A股股价高于H股便可看出。对于某些新兴行业,A股的估值可以是港股的几倍,A股的高估值对于需要资金的港股来说可以更多地融资。”对于港股纷纷回归A股,经济学家宋清辉如是表示。

2016年3月18日,首创置业发布公告称,拟发行不超过3.7股A股的申请,表明其再次计划回A。

首创置业总裁唐军称,A股IPO将进一步拓宽净利融资的渠道,可采取A股可转债发行、净利增发、配股等融资方式,融资效率得到提高。

研究员朱一鸣指出,A股市场房企融资方式相比H股更加多样化,“2014年3月非公开发行审批通过之后,证监会随即放宽公司债门槛、央行紧跟开闸中期票据资本市场。增发、公司债、中期票据三大融资方式放开后,A股房企可根据资金需求情况灵活选择融资方式。”

数据显示,2014年108家A股房企融资总额同比上涨71%;票据、债券类融资占比为35%,环比增长10个百分点。

“同时,随着房企增发、中期票据融资占比的增加,A股房企融资成本亦能进一步降低。”朱一鸣表示,2014-2015年中期票据年利率在4.55%-8.37%区间浮动,行业平均借贷成本约5.36%。相对来说,海外市场发债成本普遍较高,特别是中小房企的成本高于10%,相对优势明显下降。

2011年3月1日,港交所上市公司金隅股份正式回归A股上市。2016年3月15日,金隅股份成功回归A股市场,并在上交所发行50亿元公司债券,其中:3+2年期品种发行规模为32亿元,票面利率为3.12%;5+2年期品种发行规模为18亿元,票面利率为3.5%,均创下金隅股份历年来债权类融资成本的最低水平。

研究机构总监严跃进告诉时代周报记者,在2015年持续降息的政策效应下,降息通道正式开启,近两年的融资成本总体会保持一个低位,这是促使港股房企回归A股市场的一个重要因素。“此外,A股市场的治理模式在不断发生改进,其融资优势和信息披露优势,都促使很多房企回归A股市场。”

严跃进同时指出,如果企业本身不积极转型,那么仅凭A股市场的回归,其实意义并不会太大,即缺乏基本面的支撑。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,在A股市场与H股市场两边恢复平衡的情况下,以大盘股为例,A股比H股估值高30%左右,“确实回归A后会提高企业股票市场估值,因为国外市场一直以来都对中国的房地产市场不看好,所以房企回归A股,尤其对重资产房企日后的发展还是有积极作用。”返回珠海365淘房>>

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